Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l'article L.242-1 du Code des assurances impose à « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction » de souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage. Le texte ne distingue pas le particulier du professionnel : l'obligation est générale.
Parce que la sanction pénale de l'article L.243-3 — six mois d'emprisonnement, 75 000 € d'amende — ne s'applique pas aux personnes physiques qui construisent un logement pour l'occuper elles-mêmes ou le faire occuper par leur conjoint, leurs ascendants ou descendants. Un particulier qui fait bâtir sa maison est donc tenu par l'obligation, mais ne risque pas de poursuites s'il ne la respecte pas. Pour lui, la sanction est ailleurs : pas de préfinancement en cas de sinistre, une revente difficile dans les dix ans, un prêt parfois refusé.
Tous ceux qui relèvent de la garantie décennale : construction neuve, extension, surélévation, rénovation touchant la structure, la toiture, l'étanchéité ou les réseaux encastrés, piscine enterrée, véranda, mur de soutènement. Ne sont pas concernés les travaux de pure finition et les éléments d'équipement dissociables remplaçables sans toucher au bâti.
À être indemnisé vite. Sans DO, quand une fissure apparaît ou qu'une toiture fuit, il faut prouver la responsabilité de l'entreprise, souvent en justice, attendre une expertise et un jugement — trois à cinq ans — en espérant que l'entreprise existe encore et que son assureur suive. Avec une DO, l'assureur a 60 jours pour se prononcer sur la garantie et 90 jours pour proposer une indemnité ; les travaux de réparation sont préfinancés, et c'est lui qui se retourne ensuite contre les responsables.
Parce que le bien est sa garantie. Un sinistre non réparé fait baisser la valeur du gage et fragilise le remboursement. La plupart des banques exigent l'attestation DO avant de débloquer les fonds d'un prêt construction, et l'intègrent au plan de financement. Un refus de DO peut donc bloquer le prêt.
Entre 1 % et 4 % du coût des travaux pour un particulier, avec une prime minimale de 2 000 à 4 000 € selon les compagnies, payée en une fois pour dix ans. La souscription doit intervenir avant l'ouverture du chantier ; après, les compagnies majorent ou refusent, et un contrôle technique des travaux déjà réalisés est généralement exigé.
Il ne respecte pas l'obligation de l'article L.242-1, mais il échappe à la sanction pénale prévue par l'article L.243-3, réservée aux professionnels et aux personnes morales. Les conséquences sont civiles et pratiques : absence de préfinancement, difficultés à la revente, prêt parfois refusé.
Oui dès lors que l'ouvrage relève de la garantie décennale, ce qui est le cas d'une piscine enterrée ou d'une véranda fixée au bâti. En pratique, les compagnies proposent des DO adaptées à ces petits ouvrages, avec une prime minimale.
Oui. La décennale de l'entreprise couvre sa responsabilité, mais il faut la prouver et attendre. La DO vous indemnise d'abord, sans recherche de responsabilité, puis se retourne contre la décennale de l'entreprise. Les deux assurances se complètent, elles ne se remplacent pas.
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