Ce que le notaire doit écrire
Lorsqu'un bien est vendu dans les dix ans qui suivent la réception de travaux relevant de la garantie décennale, le notaire doit mentionner dans l'acte l'existence ou l'absence d'assurance dommages-ouvrage (article L. 243-2 du Code des assurances). Il demandera l'attestation DO et les attestations décennales des entreprises. À défaut, l'acte portera une clause indiquant que le vendeur déclare ne pas avoir souscrit de DO, et que l'acquéreur en a été informé et en accepte les conséquences.
Cette clause n'empêche pas la vente. Elle informe l'acquéreur, et elle vous protège partiellement contre un reproche ultérieur de dissimulation. Elle ne vous protège pas de tout.
Ce que risque le vendeur
Le vendeur d'un ouvrage qu'il a fait construire ou rénover est assimilé à un constructeur (article 1792-1 du Code civil) : il est tenu de la garantie décennale envers l'acquéreur. Si un désordre décennal survient après la vente, l'acquéreur peut se retourner contre vous, et c'est à vous d'exercer ensuite vos recours contre les entreprises et leurs assureurs. Sans DO, personne ne préfinance ; sans CNR (constructeur non réalisateur), votre propre responsabilité n'est pas assurée. Le risque est d'autant plus concret que les acquéreurs, dans les premières années, regardent leur maison de près.
Comment réagissent les acquéreurs
Trois attitudes. Certains ne s'en soucient pas, et leur notaire fera son travail d'information. Beaucoup négocient : l'absence de DO devient un argument de baisse de prix, parfois de plusieurs pour cent. D'autres renoncent, surtout lorsque leur banque conditionne le prêt à la présence de l'attestation DO, ce qui est de plus en plus fréquent pour les biens récents. Les biens vendus par des professionnels (promoteurs, marchands de biens) sans DO ni CNR sont, eux, presque invendables.
Les solutions avant la vente
- Réunir les attestations décennales des entreprises qui ont réalisé les travaux, avec les factures et le PV de réception. Ce n'est pas une DO, mais cela montre à l'acquéreur qu'il existe des assureurs contre qui se retourner, et rassure la banque.
- Faire réaliser un diagnostic structure ou un contrôle par un bureau indépendant, pour documenter l'état de l'ouvrage à la vente. En cas de désordre ultérieur, ce rapport fixe un point de référence.
- Étudier une souscription tardive : sur des travaux récents, certaines compagnies acceptent encore une DO après réception, à des conditions particulières (état des lieux, surprime, exclusions). Ce n'est pas toujours possible, mais cela se demande. Nous étudions ces dossiers au cas par cas : demandez un devis dommages-ouvrage en précisant la date de réception, ou lisez DO souscrite trop tard : que faire ?
- Prévoir la clause de l'acte avec votre notaire, précise et complète, plutôt que de la découvrir à la signature.
Si vous êtes l'acquéreur
Demandez le PV de réception, les factures, les attestations décennales de chaque entreprise, et la DO si elle existe. Vérifiez la date de réception : c'est elle qui fixe la fin de la période décennale. Faites visiter le bien par un professionnel avant de signer. Et sachez que la DO, si elle existe, vous est transmise avec le bien : elle protège les propriétaires successifs.
Pour la prochaine fois
Une maison se revend en moyenne bien avant dix ans. La DO n'est pas seulement une assurance contre les sinistres, c'est une assurance de revente : elle se lit dans l'acte comme un élément de valeur. Sur un projet de rénovation ou d'extension, elle se souscrit avant l'ouverture du chantier, et son coût se retrouve, au moment de vendre, dans le prix et dans la tranquillité de la négociation.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison sans garantie décennale ?
Oui. Aucune loi n'interdit la vente d'un bien de moins de dix ans sans attestation décennale ni dommages-ouvrage. Mais le notaire doit le mentionner dans l'acte, et le vendeur reste personnellement responsable des désordres décennaux envers l'acquéreur jusqu'à la fin des dix ans.
Peut-on vendre une maison sans notaire ?
Non. En France, la vente d'un bien immobilier passe obligatoirement par un acte authentique signé devant notaire, qui assure la publicité foncière. C'est aussi le notaire qui vérifie l'existence ou l'absence de dommages-ouvrage et l'inscrit dans l'acte.
Le notaire peut-il refuser la vente sans dommages-ouvrage ?
Non. Il a une obligation d'information, pas de blocage : il constate l'absence de DO, la mentionne dans l'acte et recueille l'accord de l'acquéreur. En revanche, la banque de l'acquéreur peut, elle, conditionner son prêt à la présence d'une attestation DO.
Peut-on souscrire une dommages-ouvrage après la réception pour vendre ?
Parfois. Sur des travaux récents et bien documentés (PV de réception, attestations décennales, factures), certaines compagnies acceptent une DO après réception, avec surprime et état des lieux préalable. Chaque dossier s'étudie au cas par cas : demandez un devis en précisant la date de réception.
Comment vérifier la décennale des artisans avant de vendre ?
Demandez à chaque entreprise son attestation d'assurance décennale couvrant la période des travaux, et contrôlez l'activité déclarée, la période de validité et le nom de l'assureur. Notre article sur la vérification d'une attestation décennale détaille les points à contrôler.
L'absence de DO est-elle un vice caché ?
Non, si elle est mentionnée dans l'acte. Elle le deviendrait si elle avait été dissimulée, ou si le vendeur avait déclaré à tort avoir souscrit une DO.
Les travaux faits soi-même sont-ils concernés ?
Oui. Le vendeur qui a réalisé lui-même des travaux relevant de la décennale en est responsable envers l'acquéreur pendant dix ans, sans aucun assureur derrière lui. C'est le cas le plus exposé.
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