Vendre sans garantie décennale
sur les travaux récents.

De quoi parle-t-on exactement ?

La garantie décennale couvre, pendant dix ans après la réception, les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle est portée par chaque entreprise qui intervient, et par son assureur. Elle « manque » dans trois situations : l'entreprise n'avait pas d'assurance décennale (ou pas pour cette activité), les travaux ont été réalisés par vous-même, ou l'entreprise a disparu et son assureur de l'époque est introuvable. Dans ces trois cas, l'acheteur n'a personne d'autre que vous vers qui se tourner.

Ce que le notaire doit écrire

Pour toute construction ou tous travaux de moins de dix ans, l'acte de vente mentionne l'identité des entreprises intervenues et leurs assurances décennales, ainsi que l'existence ou non d'une assurance dommages-ouvrage. Si vous ne pouvez pas fournir d'attestations, le notaire écrira que les travaux ont été réalisés sans garantie décennale et que l'acquéreur en est informé. Cette mention ne vous dédouane pas : elle informe, elle n'exonère pas.

Ce que risque le vendeur

Trois choses. Une négociation à la baisse ou une renonciation de l'acquéreur, souvent sur conseil de sa banque. Un recours pendant dix ans si un désordre décennal apparaît, sur votre patrimoine personnel. Et, si vous avez caché la situation — attestation périmée présentée comme valide, travaux non déclarés —, une action pour dol ou vices cachés, qui peut aboutir à l'annulation de la vente ou à des dommages-intérêts, sans que la clause d'exclusion des vices cachés puisse vous protéger.

Les solutions avant la mise en vente

• Vérifier avant d'affirmer : demandez à l'artisan son attestation pour la période des travaux, contrôlez l'activité couverte et la date ; une entreprise radiée a eu un assureur, qui reste tenu pour les chantiers ouverts pendant la validité du contrat
• Faire constater l'état des travaux par un expert ou un contrôleur technique : un rapport sans réserve rassure l'acheteur et sa banque, et fixe un point de départ en cas de litige
• Souscrire une dommages-ouvrage a posteriori sur les travaux récents : rare et coûteuse, elle est parfois possible avec un rapport de contrôle technique favorable, et transforme la vente
• Provisionner ou garantir : séquestre chez le notaire, garantie bancaire ou simple remise sur le prix, négociée en connaissance de cause plutôt que subie
• Tout écrire : la liste des travaux, qui les a faits, les factures, les attestations disponibles. La transparence est votre meilleure protection contre le dol

Et après dix ans ?

La garantie décennale s'éteint, la mention dans l'acte n'est plus requise, et le vendeur n'est plus tenu que des vices cachés, avec la clause d'exclusion habituelle pour un vendeur non professionnel de bonne foi. Si les travaux approchent de leurs dix ans, il est parfois plus sage d'attendre quelques mois que de vendre sous la contrainte.

Questions fréquentes