DO souscrite trop tard :
que faire ?

Pourquoi ça arrive si souvent

La loi impose de souscrire la dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances). Dans les faits, beaucoup de maîtres d'ouvrage découvrent l'obligation quand la banque réclame l'attestation, quand le notaire la demande pour une revente, ou quand un artisan la mentionne en passant. Le constructeur devait s'en occuper, l'architecte pensait que le client l'avait fait, le client pensait que c'était compris dans la décennale des entreprises. Personne n'a menti ; personne n'a vérifié.

Ce qui est encore possible

Une DO peut être souscrite après l'ouverture du chantier, mais le nombre de compagnies qui l'acceptent diminue à mesure que les travaux avancent, et les conditions se durcissent. En pratique, trois situations :

• Le chantier vient de démarrer (terrassement, fondations en cours) : la plupart des assureurs spécialisés acceptent, souvent avec une majoration de prime et parfois un rapport de contrôle technique sur les travaux déjà exécutés.
• Le gros œuvre est avancé ou terminé : un état des lieux par un contrôleur technique agréé devient quasiment systématique. Il vérifie les fondations, la structure, l'étanchéité, et son rapport conditionne l'acceptation. Les travaux déjà réalisés peuvent faire l'objet de réserves ou d'exclusions.
• Le chantier est terminé ou réceptionné : ce n'est plus une DO au sens strict. Il reste des solutions ponctuelles chez certains assureurs, à des conditions particulières, ou des mécanismes de substitution pour sécuriser une revente. C'est du cas par cas.

Les 48 heures qui comptent

• Rassembler ce qui existe : permis, plans, devis et marchés, attestations décennales des entreprises, étude de sol si elle a été faite, contrat de maîtrise d'œuvre, photos datées du chantier.
• Ne pas lancer de nouvelles étapes structurelles sans avoir appelé : si un contrôleur technique doit passer, mieux vaut qu'il voie les fondations avant le dallage.
• Contacter un courtier spécialisé en assurance construction. Ce n'est pas le moment d'appeler dix assureurs généralistes qui diront non.
• Être transparent sur l'avancement. Un dossier présenté honnêtement se place ; un dossier maquillé se découvre à l'expertise, au pire moment.

Ce que ça va coûter

La prime de base reste calculée sur le coût total des travaux TTC. S'y ajoutent une majoration pour souscription tardive, variable selon les compagnies, et le coût du contrôle technique s'il est exigé, de quelques centaines à quelques milliers d'euros selon la taille du projet. C'est plus cher qu'une DO souscrite à temps, et c'est incomparablement moins cher qu'un sinistre décennal financé sur vos fonds propres.

Ce que nous faisons dans ce cas

Nous ne cherchons pas seulement un assureur qui dise oui : nous remettons le dossier en ordre pour qu'il soit acceptable. Vérification des décennales des entreprises en place, commande de l'étude de sol si elle manque, choix et mission du contrôleur technique, préparation de la réception pour que les garanties démarrent proprement. Dans un dossier tardif, le rapport du contrôleur technique est votre meilleur allié : il documente l'état de l'ouvrage à une date certaine et rassure l'assureur sur la suite.

Pour la prochaine fois

La DO se prépare dès la signature des devis, idéalement au moment du dépôt du permis. Un mois avant l'ouverture du chantier est un délai confortable ; deux semaines, c'est court mais faisable ; la veille, c'est le sujet de cet article.

Questions fréquentes