Le PV de réception :
le document qui décide de tout.

Ce qu'est la réception

La réception est « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves » (article 1792-6 du Code civil). Elle est prononcée contradictoirement, c'est-à-dire en présence de l'entreprise, à la demande de la partie la plus diligente, et constatée par un procès-verbal daté et signé. Ce n'est ni la fin des travaux, ni la remise des clés, ni le paiement du solde : c'est une décision que vous prenez.

Ce qu'elle déclenche

• La garantie de parfait achèvement (un an) : l'entreprise doit reprendre tous les désordres signalés dans les réserves ou notifiés dans l'année.
• La garantie de bon fonctionnement (deux ans) sur les équipements dissociables.
• La garantie décennale (dix ans) des constructeurs, et avec elle votre dommages-ouvrage, dont la période de garantie commence à l'expiration du parfait achèvement.
• Le transfert de la garde de l'ouvrage : à partir de la réception, c'est vous qui en êtes responsable, et votre assurance habitation doit prendre le relais.
• L'exigibilité du solde des marchés, sous réserve de la retenue de garantie de 5 % pendant un an si elle a été prévue.

Avec ou sans réserves

Réceptionner avec réserves n'est pas un échec, c'est la norme. Les réserves listent les défauts apparents que l'entreprise doit reprendre dans un délai fixé au PV ; elles restent couvertes par le parfait achèvement. Ce qu'il faut absolument éviter, c'est de réceptionner sans réserves un ouvrage qui présente des défauts visibles : un désordre apparent non réservé est réputé accepté, et il sort du champ de la décennale et de la DO. À l'inverse, refuser la réception n'est justifié que si l'ouvrage n'est pas en état d'être reçu (inachevé, inhabitable) ; s'en servir comme moyen de pression retarde vos garanties et vous expose.

Comment bien la préparer

• Fixer une date par écrit avec chaque entreprise (ou avec le constructeur en CCMI), et s'y tenir. Prévoir plusieurs heures.
• Se faire accompagner : architecte, maître d'œuvre ou, en CCMI, un professionnel indépendant. En CCMI, si vous vous faites assister, les réserves doivent être formulées le jour même ; seul, vous disposez de huit jours supplémentaires pour en ajouter.
• Tout parcourir, pièce par pièce, façade par façade, combles et sous-sol compris, avec les plans et le descriptif en main. Tester les équipements : eau, électricité, chauffage, VMC, ouvrants.
• Photographier chaque défaut, daté.

Ce que doit contenir le PV

La date, l'identification de l'ouvrage et du marché, l'identité et la signature des parties, la mention « réception prononcée avec réserves » ou « sans réserve », la liste précise et numérotée des réserves avec leur localisation, le délai de levée, et le cas échéant les conditions financières (retenue de garantie, solde). Une réserve vague (« finitions à revoir ») ne protège rien ; une réserve précise (« fissure de 30 cm en linteau de la fenêtre ouest, chambre 2, photo n° 14 ») oblige.

Un PV par lot en entreprises séparées, ou un PV unique en CCMI ou entreprise générale. Chaque partie en conserve un original. Envoyez-en une copie à votre assureur DO : c'est la pièce qui fixe le début de sa garantie.

La levée des réserves

Une fois les reprises faites, un second PV, de levée des réserves, constate que chaque point a été traité. C'est lui qui libère la retenue de garantie. Une réserve non levée dans le délai peut être exécutée par une autre entreprise aux frais de la première, après mise en demeure.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer le PV du constructeur sans l'avoir lu, ou avec une case « sans réserve » pré-cochée.
• Emménager avant la réception : la prise de possession peut valoir réception tacite, sans réserves, à une date que vous ne maîtrisez pas.
• Payer le solde intégral avant la réception ou avant la levée des réserves.
• Réceptionner un lot inachevé pour « faire plaisir » ou pour tenir un planning de déménagement.
• Ne pas conserver le PV : dix ans plus tard, c'est lui que l'expert de l'assureur demandera en premier.

Questions fréquentes