L'article L.242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage. La loi dispense des sanctions pénales les personnes physiques qui construisent pour elles-mêmes, leur conjoint, leurs ascendants ou descendants. Une SCI, même familiale, même avec deux associés, n'est pas une personne physique. Elle est donc tenue à l'obligation et, en cas de manquement, exposée à l'amende de 75 000 € et aux six mois d'emprisonnement prévus pour le gérant.
Dans la pratique, le premier rappel à l'ordre vient du prêteur. La quasi-totalité des banques exigent l'attestation DO comme condition de déblocage des fonds pour un prêt travaux ou construction souscrit par une SCI, parce que l'ouvrage est leur garantie. Pas d'attestation, pas de déblocage, et un chantier qui attend. Le notaire fait de même à la revente, et pour une location, le bailleur reste responsable des désordres envers ses locataires : sans DO, c'est la SCI qui avance les réparations.
Les taux sont ceux de l'ouvrage, pas de la forme juridique : 1 % à 4 % du coût des travaux en construction neuve, 2 % à 5 % en rénovation, avec une prime minimale de 2 000 à 4 000 €. Une SCI qui fait construire une maison à 250 000 € paiera entre 3 000 et 6 000 € ; une réhabilitation d'immeuble à 400 000 € entre 8 000 et 16 000 €. Les compagnies regardent en revanche le profil de la SCI : SCI familiale qui construit pour elle-même, SCI patrimoniale qui loue, ou SCI de marchand de biens qui revend. Le tarif et les conditions diffèrent, et certaines compagnies refusent la troisième catégorie.
Un logement loué avec un désordre décennal, infiltration ou défaut d'isolation rendant le bien impropre à l'habitation, expose la SCI à une réduction de loyer, à une procédure pour logement indécent et aux travaux. La DO préfinance la réparation en quelques mois, sans attendre la condamnation de l'entreprise ; sans DO, la SCI porte les frais et le contentieux pendant des années, avec un locataire qui ne paie plus.
Avant l'ouverture du chantier, et idéalement avant la signature du prêt, puisque la banque la demandera. Un courtier spécialisé en assurance construction connaît les compagnies qui acceptent chaque profil de SCI et monte le dossier en une fois, DO seule ou pack DO + CNR si la revente est envisagée.
Non. La dispense de sanction pénale de l'article L.242-1 vise les personnes physiques qui construisent pour elles-mêmes ou leur famille proche. Une SCI est une personne morale : elle est soumise à l'obligation, avec les sanctions qui vont avec.
Pour une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue nu, la prime d'assurance dommages-ouvrage est en principe déductible des revenus fonciers comme une prime d'assurance liée au bien, mais vérifiez avec votre expert-comptable selon la nature des travaux et le régime de la SCI.
Elle devient vendeur réputé constructeur et doit, en plus de la DO, une assurance de responsabilité décennale CNR. Le notaire demandera les deux attestations.
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