L'article 1792-1 du Code civil assimile à un constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Le promoteur qui vend en VEFA, le marchand de biens qui rénove un immeuble avant de le diviser et de le revendre, la SCI qui fait bâtir puis cède les lots : tous portent la garantie décennale envers leurs acquéreurs, pendant dix ans, exactement comme l'entreprise qui a réalisé les travaux. Cette responsabilité existe même si vous avez confié l'intégralité du chantier à des entreprises assurées.
L'assurance de responsabilité décennale du constructeur non réalisateur prend en charge les sommes que vous devez à l'acquéreur au titre de cette garantie : réparation des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception. Elle intervient aussi quand l'assureur dommages-ouvrage, après avoir indemnisé l'acquéreur, exerce son recours contre vous en tant que constructeur. Sans CNR, ce recours s'exerce sur le patrimoine de votre société, puis, pour un marchand de biens en nom propre, sur le vôtre.
Oui. L'article L.241-1 du Code des assurances impose l'assurance décennale à toute personne dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption de l'article 1792 du Code civil, ce qui inclut le vendeur réputé constructeur. L'absence d'assurance est pénalement sanctionnée (jusqu'à 75 000 € d'amende et six mois d'emprisonnement) pour les personnes morales et les professionnels. Dans la pratique, c'est surtout le notaire qui la rend incontournable : il demande l'attestation CNR et l'attestation DO avant de régulariser l'acte, et la banque de l'acquéreur fait de même.
Le CNR se tarifie en pourcentage du coût de construction ou de rénovation hors taxes, le plus souvent entre 0,3 % et 0,8 %, avec une prime minimale de l'ordre de 1 500 à 3 000 € selon la compagnie. Pour une réhabilitation d'immeuble à 600 000 € de travaux, comptez entre 2 000 et 4 500 €. Les compagnies le vendent presque toujours en pack avec la dommages-ouvrage et, pour les opérations avec gros œuvre, la tous risques chantier : le dossier est le même, et le tarif global est meilleur que trois contrats séparés.
Attendre la fin des travaux pour s'en occuper. Le CNR, comme la DO, se souscrit avant l'ouverture du chantier ; après, les compagnies majorent fortement ou refusent, et l'opération se retrouve bloquée chez le notaire au moment de la revente, quand chaque semaine de retard coûte des intérêts de portage. Un courtier spécialisé monte le pack DO + CNR + TRC en une fois, avec des compagnies qui acceptent les profils marchands de biens, ce que la plupart des assureurs généralistes ne font pas.
Non si les travaux ne relèvent pas de la décennale (peintures, sols, cuisine sans réseaux). Oui dès qu'ils touchent à la structure, à l'étanchéité ou aux réseaux encastrés : division avec création de réseaux, ouverture de murs, reprise de toiture, ravalement isolant.
Non, les deux se complètent. La DO préfinance la réparation pour le propriétaire ; le CNR couvre votre responsabilité décennale de vendeur quand l'assureur DO ou l'acquéreur se retourne contre vous. Les compagnies les proposent souvent ensemble, et les notaires attendent les deux attestations.
Dix ans à compter de la réception des travaux, comme la décennale des entreprises. Elle suit l'immeuble : si l'acquéreur revend dans ce délai, le sous-acquéreur bénéficie du même recours.
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