Non, elle est plus stricte. L'article L.242-1 du Code des assurances impose la dommages-ouvrage à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, et l'article L.243-3 prévoit des sanctions pénales — jusqu'à six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende — pour ceux qui ne la souscrivent pas, à l'exception des personnes physiques construisant pour elles-mêmes ou leur famille. Un marchand de biens, une SCI qui rénove pour vendre ou louer, un promoteur, ne bénéficient pas de cette exception. Pour eux, la DO n'est pas un choix.
Le notaire a l'obligation de mentionner dans l'acte l'existence ou l'absence de dommages-ouvrage pour les travaux de moins de dix ans. Un acquéreur informé négocie le prix, exige une garantie bancaire, ou renonce. Et le vendeur professionnel reste tenu de la garantie décennale sur les travaux qu'il a fait réaliser : pendant dix ans, chaque acquéreur successif peut se retourner contre lui. Sans DO et avec des entreprises défaillantes, c'est son patrimoine qui paie.
Pour une opération de rénovation-revente, les taux constatés vont de 1,5 % à 4 % du montant TTC des travaux, avec une prime minimale de l'ordre de 2 500 à 5 000 €. Une division d'immeuble avec reprise de structure à 400 000 € de travaux se situe généralement entre 8 000 et 14 000 €. En promotion neuve, DO et CNR (constructeur non réalisateur) sont souvent regroupées entre 1 % et 2 % du coût de construction, avec régularisation en fin d'opération.
Quand vous vendez un bien que vous avez fait construire ou rénover, vous êtes « constructeur » au sens de la loi, même si vous n'avez touché aucun outil. Votre responsabilité décennale est engagée vis-à-vis de l'acquéreur, et la DO ne la couvre pas : elle couvre le bien, pas votre responsabilité. La garantie de constructeur non réalisateur, souscrite avec la DO, est ce qui vous protège personnellement. Les compagnies la proposent en complément ; les marchands de biens qui l'ignorent le découvrent au premier sinistre.
Oui dès lors que la SCI est maître d'ouvrage. La jurisprudence considère qu'une SCI, même familiale, n'est pas une « personne physique construisant pour elle-même ». Si l'objectif est de loger la famille, l'exposition pénale est théorique, mais l'obligation existe et la revente ou la transmission des parts se fera avec la mention d'absence de DO.
Non si les travaux ne relèvent pas de la garantie décennale : peintures, sols souples, cuisine, salle de bains sans modification des réseaux ni de la structure. Dès qu'il y a structure, toiture, étanchéité ou réseaux encastrés, la DO s'impose.
C'est possible mais difficile et plus cher : la compagnie demandera un rapport de contrôle technique sur les travaux déjà exécutés et majorera la prime. Mieux vaut déposer le dossier avant l'ouverture du chantier.
En pratique, la CNR est souscrite auprès du même assureur que la DO, dans le même contrat ou en police jointe. Un courtier spécialisé consulte les compagnies qui acceptent les opérations de marchands de biens, ce que toutes ne font pas.
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